Hauskauf absetzen
Kann man Hauskauf bei der Steuer absetzen?

Den Hauskauf selbst können sie für Ihre eigengenutzte Immobilie nicht in der Einkommensteuererklärung ansetzen. Besonderheiten gibt es, wenn Sie die Immobilie ganz oder teilweise zur Erzielung von Einkünften nutzen. Aber auch für eigengenutzte Immobilien gibt es Möglichkeiten teilweise Kosten in der Einkommensteuererklärung geltend zu machen.


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Eigengenutzte Immobilien

Grundsätzlich sind Aufwendungen wie für das private Wohnhaus oder eine Eigentumswohnung nicht abzugsfähig. Dies gilt beispielsweise für Abgaben, Grundsteuer, Hauskredite, Versicherungen oder Baumaßnahmen. Für eigengenutzte Immobilien gibt es lediglich begrenzte Möglichkeiten, anfallende Kosten von der Steuer abzusetzen. Die Steuersparmöglichkeiten beschränken sich aber auf Kosten, die mit der unmittelbaren Nutzung der Immobilie und nicht mit dem Hauskauf zu tun haben.

  • Bewohnen Sie selbst Ihr Haus oder Ihre Wohnung können Sie den Hauskauf nicht in der Einkommensteuererklärung geltend machen.
  • In der Einkommensteuererklärung können lediglich die Aufwendungen für bestimmte haushaltsnahe Dienste (Gartenpflege, Haushilfe) und Handwerkerleistungen in bestimmten Umfang angesetzt werden.
  • Für selbst genutztes Wohneigentum können staatliche Förderung bei der Baufinanzierung unter anderem durch KfW-Programme oder Wohnriester in Anspruch genommen werden.

Sie können einen Antrag zur Förderung von Wohneigentum (Anlage FW) unter bestimmten Voraussetzungen stellen. Es muss sich um selbst genutztes Wohneigentum handeln, um ein Baudenkmal oder es muss sich beim Grundstück um ein städtebauliches Sanierungsgebiet handeln.

Für das Abschlussjahr der Baumaßnahme und in den darauf folgenden neun Jahren beträgt die Förderung:

  • 9% der Kosten jährlich, falls die Baumaßnahme nach dem 31.12.2003 begonnen wurde,
  • 10% der Aufwendungen jährlich, falls die Baumaßnahme vor dem 01.01.2004 begonnen wurde.

Vermietete Immobilien

Vermieten Sie Ihr Eigentum ganz oder teilweise können alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf stehen, steuerlich ansetzen.

  • Es können sämtliche Aufwendungen für die Anschaffung des Objektes steuerlich berücksichtigt werden. Dazu zählen beispielsweise die Anschaffungsnebenkosten, Notarkosten, Grunderwerbssteuer, anfallende Grundbuchgebühren und sogar Finanzierungskosten.
  • Nachträgliche Anschaffungskosten und nachträgliche Anschaffungspreisminderungen werden ab dem Zeitpunkt ihrer Entstehung berücksichtigt. Der Zeitpunkt der Zahlung ist ohne Bedeutung.
  • Die Anschaffungskosten des Objektes werden – vermindert um den Wert des Grundstückes  – zur Berechnung der Abschreibung angesetzt. Meist kommt ein Betrag von 2 Prozent über 50 Jahre zur Anwendung. Die Abschreibung ist bei den Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung zu berücksichtigen.
  • Wenn Sie nach dem Hauskauf noch Renovierungen und Modernisierungen durchführen, können Sie diese Kosten vollständig von der Steuer absetzen.

Bewohnen Sie einen Teil der Immobilie selbst, müssen Sie die Kosten im Verhältnis aufteilen.

Nutzung der Immobilie zur Erzielung von Einkünften (Arbeitszimmer)

Haben Sie ein Arbeitszimmer in Ihrer Immobilie, das Sie zur Erzielung von Einkünften nutzen, z.B für eine selbständige oder gewerbliche Tätigkeit, können Sie die anteilige Abschreibung der Immobilie bei den  Betriebsausgaben ansetzen.

Veräußerung der Immobilie

Veräußern Sie Ihre Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb, handelt es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft. Haben Sie Ihre Immobilie jedoch ausschließlich privat genutzt, müssen Sie den Gewinn oder Verlust der Veräußerung nicht in der Einkommensteuererklärung erklären. Wenn Sie aber ein Arbeitszimmer mindernd in der Einkommensteuererklärung berücksichtigt haben (Arbeitszimmer im Anlagevermögen), müssen Sie Ihren Gewinn oder Verlust in der Einkommensteuererklärung berücksichtigen.