Ferienhaus absetzen


Kann man Ferienhaus bei der Steuer absetzen?

Ein Ferienhaus können Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung nicht ansetzen, wenn Sie das Haus nur selbst nutzen . Besonderheiten gibt es, wenn Sie die Immobilie ganz oder teilweise zur Erzielung von Einkünften nutzen. Aber auch für eigengenutzte Immobilien gibt es Möglichkeiten teilweise Kosten in der Einkommensteuererklärung geltend zu machen.

Eigengenutztes Ferienhaus

Für eigengenutztes Ferienhaus gibt es lediglich begrenzte Möglichkeiten, anfallende Kosten von der Steuer abzusetzen. Diese Steuersparmöglichkeiten erstrecken sich jedoch erst auf entstehende Kosten, die mit der unmittelbaren Nutzung der Immobilie und nicht mit dem Hauskauf zu tun haben.

  • Bewohnen Sie selbst Ihr Haus können Sie den Kauf nicht steuerlich in der Einkommensteuererklärung
  • In der Einkommensteuererklärung können lediglich die Aufwendungen für bestimmte haushaltsnahe Dienste (Gartenpflege, Haushilfe) und Handwerkerleistungen in bestimmten Umfang für eine Anrechnung bei der Steuerbemessung angemeldet werden.

Nachweispflicht

Die haushaltsnahe Dienstleistung sowie die Handwerker- und die Pflege- und Betreuungsleistung müssen nach Aufforderung durch das Finanzamt

  • durch Vorlage der Rechnung des beauftragten Unternehmens mit aussagekräftigen Angaben über die erbrachte Dienstleistung und
  • Vorlage des Kontoauszugs mit Abbuchung des Rechnungsbetrages oder einer entsprechenden Bescheinigung des Kreditinstituts belegt werden

Vermietetes Ferienhaus

Werden Ferienhäuser vermietet, können Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb entstehen.

Bestehen Ähnlichkeiten mit einem Hotelbetrieb (Personal reinigt die Wohnungen und betreut die Gäste), so sind die Voraussetzungen gegeben, die auf eine gewerbliche Tätigkeit schließen lassen. Darüber hinaus kann für eine gewerbliche Tätigkeit sprechen, wenn

  • das Haus in einem Feriengebiet liegt, eine Feriendienstorganisation für Verwaltung und Vermietung (Werbung) sorgt,
  • das Haus immer zur Vermietung zur Verfügung steht
  • oder wenn ein pensionsähnlicher Betrieb vorliegt

Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb unterliegen neben der Einkommensteuer auch der Gewerbesteuer.

Sind die Voraussetzungen für eine gewerbliche Tätigkeit nicht gegeben, werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Dabei ist zu beachten, dass bei zeitweiser Selbstnutzung des Ferienhauses entstandene Werbungskosten nicht zu 100 % angesetzt werden können. Vielmehr ist dann festzustellen, in welchen Zeiten eine Vermietung erfolgte. Dazu gehören auch Leerstandszeiten. Nur für diese Zeiträume können die Werbungskosten anteilig geltend gemacht werden.

Führt die Vermietung eines Ferienhauses dauerhaft zu Verlusten, nimmt das Finanzamt Liebhaberei an. Verluste werden dann nicht mehr steuerlich anerkannt.

Bei Ferienhäusern ist eine minimale Vermietungszeit von mindestens 25% der ortsüblichen Vermietungszeit zu beachten. Bei Unterschreitung der Grenze kann das Finanzamt den Abzug entstandener Werbungskosten versagen.

Bei einem Ferienhaus, dass auch teilweise selbst genutzt wird, sind Verluste aus der Vermietungstätigkeit nur dann steuerlich absetzbar, wenn mittels einer Überschussprognose nachgewiesen wird, dass das Ferienhaus mit Einkünfteerzielungsabsicht vermietet wird.